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房產測繪市場為什么是政府的獨門生意?
來源:中國青年報閱讀:31553更新時間:2006-11-10 10:52內容錄入:Wzadmin
“剛成立那會兒,我們公司接近20人,現在也就剩下三四個人了。”3年前從父親手中接過常州延陵房產測繪事務所(以下稱“延陵測繪”)的張軼,向記者訴說這家民營測繪企業的衰敗過程。

2002年9月延陵測繪成立時,包租了整整一層商務樓作辦公室。而到了去年,張軼帶著僅剩的三四個員工,在一幢破舊的辦公樓內租了兩間房子,“權且支個門面,等待著重新紅火的日子”。

“改變這一切的,是市房管局拒絕承認公司的測繪結果,關閉公司涉足房產測繪市場的大門。”張軼對記者說。對此,房管局產權監理處負責人給出的理由是:目前房產測繪市場的權利和義務還不對等,根據有關法律法規,如果放開這個市場,那么測繪所帶來的義務都需政府承擔,而權利都讓給了個體私營單位。

一波三折中誕生

張軼是中途接手延陵測繪的,原在市建設局工作的父親張兆域才是公司的主要投資人和創始人。

作為熟悉政策的業內人士,張兆域在崗時就注意到國家已經出臺相關法律文件,放開包括房屋拆遷、房產測繪等多個原由政府部門壟斷的市場。2002年9月初,張兆域就會同幾個股東,投資30萬元,一起注冊成立了延陵測繪。按有關部門的說法,這是江蘇省第一家個體申請注冊成立的民營測繪公司。

根據有關規定,要涉足房屋測量市場,還需要取得相關資質認定。程序是向所在地規劃局提出申請,在當地房管主管部門給出肯定意見后,報省里相關測繪主管部門審核,發放資質證書,之后才能正式執業。

2002年10月22日,延陵測繪按程序向當時的常州市規劃局申報了申請資質認定的相關資料,并根據規劃局的要求,向房管局報送了申請資料。但此后4個多月,市房管部門一直沒有回復。

2004年3月1日,張兆域向常州人民政府提起行政復議申請,請求糾正房管局行政不作為行為,為公司辦理測繪資格給出具體意見,并賠償因其不作為給公司造成的損失5萬元,而房管局則說:“至今為止,尚未收到市規劃局轉來申請人的申請到我局征求意見,更談不上能否同意其申報。”

盡管認為房管局的說法有些“無賴”,但張兆域還是第二次將申報材料送到市規劃局,該局簽批的意見十分清楚:“根據省有關辦法,你單位具備申請丁級測繪資格條件,須征求市房產行政主管部門意見,方予上報,請市房管局簽署意見。”

球再次踢到房管局腳下,這次房管局沒有耽擱,但給出的意見讓張兆域哭笑不得:“經局集體研究認為,從常州實際情況、技術及審核力量等角度看,設立其他房產測繪機構的條件暫不具備。”

“你說這是一個令人信服的意見嗎?”張兆域反問記者。他說,延陵測繪從技術力量上講,成立之初就有6名專業測繪人員。其中有20年豐富測繪生產和管理經驗的測量工程師,有40年測繪工作經驗的技術顧問。普通技術人員中有3名工程測量專業畢業的大學生。在測量硬件方面,公司裝配有專業激光測距儀等一整套測量專用工具。

張兆域認為,在這種情況下,房管局依然不同意公司介入房產測繪市場,實在讓人無法接受。

熟悉政策的張兆域沒有就此放棄。在他的堅持下,常州市國土部門將延陵測繪的申報材料直接報送省測繪局,由省測繪局簽署意見后再轉交給省建設廳。由于是第一次簽批民營測繪公司,江蘇省建設廳和測繪局非常謹慎,多次派人來到常州調研,并與當地房管部門協調此事,最終雙方各退一步,拿出了折衷方案:2003年3月底,延陵測繪被授予“丁級房產測繪資格證書”,但業務范圍被局限在常州新北區,不能與在城區執業的常州科達房產測繪有限公司產生競爭。張兆域說,這個委屈的結果他也認了,當時就將公司注冊地和辦公地點遷到了新北區,“相信市場終究會有全面打開的一天”。

繞不過的房管局

事情遠比張兆域想像得復雜。

原本以為,偏安新北區一隅,延陵測繪可以安心經營了。但是他沒想到的是,經延陵測繪測量出具的報告,市房管局產權監理處不認可,委托業主因此辦不了產權登記。

“這明顯是要卡我們的脖子嗎!”從父親手中接過公司業務的張軼說,取得執業資質后,延陵測繪逐漸贏得了客戶的認可,累計測量房產面積133.8286萬平方米。但事實上,由于房管局不接受該公司提交的測算成果作為辦理房產證的依據,公司絕大部分業務沒有收入。

張軼說,房管局的這一招兒可以說是釜底抽薪,不但讓他們付出大量勞動的測繪成果化為廢紙,而且直接導致絕大多數已完成的項目無法結賬。

大成苑項目就是其中的一例。2004年9月21日,項目開發商常州市大成房地產開發有限公司和延陵測繪簽訂了委托協議,后者負責項目的測繪。合同履行完畢后,當年12月14日,延陵測繪發出了結賬通知。同月17日,大成房產回函解釋:市房管局只認科達測繪中心一家的房產測繪成果,其他一概不予認可。因限于時間緊迫,逼近樓盤交付期,我公司只能委托科達測繪公司重新測繪。因此,對貴公司的測繪費用只能拒付。

據了解,科達測繪公司是常州市房管局下屬的國有獨資企業。

河海項目是延陵測繪遭遇的一個“意外”,因為這個項目經延陵測繪實地測量后,房管局“罕有”地依據延陵測繪的測算報告,核發了該項目產權證(即整個小區商品房的產權證,產權人是開發商)。但是,還沒等延齡測繪的人高興兩天,市房管局又在該項目產權分割(即“小產權”)上作起“文章”,不予辦理。

河海項目的合同約定產權辦理時間是10月底,過期開發商將承擔違約責任。為此,2004年10月27日,河海房地產開發公司與延陵房產測繪事務所分別向常州市房管局報送了一份“緊急報告”,要求在10月底前完成相關獨立產權的辦理。

這份緊急報告沒有打動房管局。延陵測繪再次拿起法律武器。2004年11月1日,延陵測繪向市政府提起行政復議,要求市房管局履行職權,對延陵測繪測過的河海項目進行審核確認,并據以辦理產權分割(即“小產權”),同時停止利用行政權力壟斷市場,限制延陵測繪依法執業的違法行政行為。

延陵測繪的這次行政復議引來戲劇性的結果。當年11月4日,房管局突然發文,將已頒發給河海房地產開發公司的大產權發文“注銷”。記者看到文件上寫著:“由于登記工作人員的疏忽,未審查出申請人的申請中存在的問題,而錯誤地頒發了常新字第00018162號、第00018163號房屋所有權證,經決定,注銷上述房屋所有權證。”

2004年11月5日,常州市房管局以局長朱勝文的名義對延陵測繪的復議申請予以答復。

根據復議書,市房管局首先提出至答辯時止,未收到延陵測繪的審核申請,其次,根據建設部的房產測繪管理辦法,房產管理中需要的房產測繪,由房地產行政主管部門委托測繪單位進行,換言之,對于房產登記中的測繪,只能由該局委托的測繪單位進行。

市房管局還提出,房產測繪要具備一定的房地產管理知識,且牽涉到產權人的切身利益,稍有不慎,就會引起很大矛盾,大連在這方面已經有過教訓。民營測繪單位由于注冊資金少,且為有限責任公司,而現在市場房價又高,一旦發生訴訟賠償根本無民事賠償能力。因此,該局認為,對于用于房產登記中的測繪,不能完全市場化,否則容易形成惡性競爭,造成測繪市場的混亂,從而影響登記機關的工作,最終影響群眾的利益,引起社會不穩定的嚴重后果。

常州市房管局有關負責人強調,房管局下屬的科達測繪的收入不僅僅用于測繪所需的成本開支,其所收費用的絕大部分還用于測繪成果的審核和應用、房產管理中地理信息系統的建立等測繪基礎設施的投入。僅2004年一年,該局在房產測繪成果應用、產權產籍管理、地理信息系統的建設方面就投資了300多萬元,并投資1650萬元新購置了兩層樓來擴大房產測繪及產權管理方面的檔案庫房。

該局提供的資料還顯示,科達測繪自2002年下半年以來,按照市委、市政府要求,在為大型改制企業提供優質服務時,免收減收測繪費1000多萬元。

對于科達公司的身份,常州市房管局產監處處長郭斌沒有回避。他說,該公司和產監處就是一套人馬,兩塊牌子。他在佐證科達測繪收入對于提升房產管理水平時說,2004年光產監處升級更新房產測繪管理軟件一項,就投入了幾十萬元,錢就是從科達測繪收入中出的。

換言之,常州市房管局還要靠科達測繪的收入來支持局里履行房產測繪、產權產籍管理職能所需的經費。“雪上加霜的是,一些測繪委托單位害怕‘得罪’房管部門和減少因辦證帶來的一系列麻煩,而不得不撤銷對我公司的委托,公司遭受了極為慘重的經濟損失。”張軼說,作為一個有資質、合法經營的民營企業,現在幾乎被扼殺在搖籃里。

真的一放就亂嗎

就在延陵測繪苦苦為打開常州房產測繪市場的大門奔波的時候,北京、南京等地放開這一市場的步伐越來越快。

2003年6月18日,隨著北京市國土資源和房屋管理局局長苗樂如一聲令下,北京市打開了商品房測繪市場的大門,26家房產測繪單位站在同一起跑線上,其中8家是社會測量機構,其他18家是北京市各區縣原直屬測繪大隊。

北京市這一改革以“京國土房管法(2003)531號”文件開始,其主要內容包括:房地產開發企業、房屋權利申請人持有資質測繪單位實測的房屋面積測繪結果申請權屬登記的,市、區縣房屋權屬登記部門應予以受理;申請人提交的房屋面積測繪結果,登記部門按照有關規定審核后,直接用于房屋權屬登記……測繪單位使用統一格式的商品房測繪報告,并對其完成的測繪成果質量負責。

北京市國土房管局委托市房地產勘察測繪所設立了測繪服務大廳,并將具有商品房測繪資質并經備案的測繪單位在測繪服務大廳公示,公示的測繪單位都可接受委托承擔商品房的預測和實測。

苗樂如評價這一改革的“進步”在于:進一步理順測管關系,完善測管體制,使行政主管部門擺脫開發商和老百姓的日常糾紛和投訴處理,更加專注于對測繪企業的管理,對測繪市場的立法,對測繪成果的審查、核對,減少管理環節中的漏洞和政策監管的“缺位”。

緊隨其后,南京市也打開了房產測繪市場的大門,實行測管分離。先是在2003年8月,南京市房產管理部門推進測繪大隊獨立核算,自主管理,同時準許另一家測繪事務所進入房產測繪市場,形成了房產測繪市場競爭的態勢。2004年3月,房產部門又作出決定,撤銷測繪大隊,建立南京房地產測繪事務所,實現了由事業體制向企業化運作的轉變;成立南京市房產測繪管理辦公室,解決了管理機構問題;成立南京市房屋面積鑒定委員會,從而有了專設的“裁判員”。

也在延陵測繪上下奔走的同一時間,臨近江蘇的河南省,其省會城市鄭州的房產主管部門也因壟斷測繪市場“獨門生意”,遭來質疑。

據報道,在偌大的河南鄭州市區,只有市房管局下屬的一家測繪隊可以從事房產測繪業務。由于是“獨門”生意,雖然對外承諾商品房登記備案19個工作日,然而群眾申請房產測繪,不僅要提前一兩個月預約,而且常常不能按時拿到測繪結果。有的房地產商因房產測繪數據遲遲出不來,影響了給業主辦證而遭受經濟損失。

無獨有偶,記者注意到,鄭州市房管局產監處在應對媒體質疑時的說法和常州方面大致相仿:房屋權屬登記是政府行為,房測配圖反映房屋的坐落位置、四鄰關系,是房屋所有權證的重要組成部分。雖然很多單位都有測繪能力,但他們都是企業,一旦出現弄虛作假行為,政府不好控制。如果市場一下子完全放開,將來出了問題,最后落埋怨的還是政府。

在開放房產測繪市場方面,福州房管部門是“先行者”。早在1996年下半年,他們引進了一支甲級測繪隊伍,加強市場的競爭。目前該市已有3家具有房產測繪資質的機構完全依照市場規則進入市場運作,由產權人自己選擇測量單位,該市房管局則從技術和業務管理上嚴格把關,加強測繪工作透明度,接受社會監督。

福州市房管部門在總結房產測繪推向市場的經驗時說,“放開前”由于獨家經營,沒有競爭對手,沒有競爭壓力,無法調動職工的積極性,造成產權登記步伐慢;測繪推向市場后,分清了產權登記的行政職能與測繪技術服務的不同性質,測繪作為服務于房地產測量的技術性服務項目,根據國家有關測量收費的規定收費,激活了市場。

福州市房管部門更大的收獲是,脫身出來,專事裁判員一職,以第三者的身份實行監督管理。在這一市場機制中,測繪服務部門受開發商委托進行測量,其測量結果又受到管理部門的監督檢查,既避免了開發商的欺詐行為,也避免管理部門直接參與測量使公正性受到懷疑。“別的地方都可以,為什么常州的房管局會擔心一放就亂呢?”曾詳細研究各地對房產測繪市場管理辦法的張軼這樣反問記者。


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